Sfratto per morosità: inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione

sfrattoSono proprietaria di un appartamento concesso in locazione ad uso abitazione due anni fa. Il conduttore, nonostante i miei numerosi inviti, è in ritardo con il pagamento di quattro canoni. Come posso agire per ottenere il pagamento dei canoni ormai scaduti ed il rilascio dell’appartamento?  

Maria Rita N.

Gentilissima lettrice, in tema di locazione di immobili ad uso abitazione, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Per completezza di esposizione, anche la morosità per soli oneri accessori – spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua e della energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria – quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, e quindi può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di intimazione di sfratto per morosità, senza che al Giudice sia consentito di svolgere altri accertamenti sul presupposto dell’inadempimento del conduttore.

Infatti, a seguito della entrata in vigore della legge sull’equo canone, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e della importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone. L’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato. Fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito dalla imputabilità della mora a dolo o colpa grave del conduttore.

Pertanto, sussistendo il presupposto appena descritto, il locatore potrà intimare al conduttore lo sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida e chiedere nello stesso atto la ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Ferma restando la possibilità del conduttore di opporsi alla convalida comparendo il giorno della udienza. Diversamente, in caso di mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato, il giudice convalida lo sfratto e pronuncia separato decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative alla intimazione.

Inoltre, la legge sull’equo canone prevede l’istituto della sanatoria della morosità. Ossia la possibilità per il conduttore intimato di evitare la risoluzione del contratto di locazione, ergo la convalida dello sfratto, versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, qualora sussistano comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, l’importo dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate.

Questa, nelle linee generali, è la disciplina relativa allo sfratto per morosità. Qualora non dovesse risolvere il problema, dovrebbe consultarsi con il suo legale di fiducia che saprà darle nel dettaglio tutte le informazioni utili per incardinare il giudizio e vedere soddisfatte le sue ragioni.

Avvocato Angela Natale

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