La guida alla compravendita immobiliare di NapoliTime
Negli ultimi anni si è assistito ad un proliferare smisurato di agenzie immobiliari, a volte anche a scapito della serietà professionale. L’obiettivo che ci poniamo è quello di mettere in guardia venditori ed acquirenti privati che non essendo del mestiere potrebbero cadere nella rete di truffatori senza scrupoli.
Una persona anziana, magari rimasta sola in un appartamento grande, vuole vendere per andare in un’abitazione più piccola. E’ un caso molto frequente ormai. Pensa di poter ricavare 150.000/170.000 dalla vendita. L’agente immobiliare, si rende conto che non è una vendita facile, ma fa comunque una valutazione spropositata, dicendo che ha moltissimi clienti che cercano proprio quel tipo di casa.
Il cliente firma un incarico di mediazione per la vendita. Nell’incarico, tuttavia, non è specificato nulla sul rimborso delle spese. A quel prezzo, ovviamente, nessuno si farà avanti. Alla scadenza dell’incarico, il malcapitato si vedrà recapitare una fattura di rimborso spese, accompagnata da una lettera dell’avvocato dell’agenzia che le intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate “spese per pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori”.
Ebbene questo è possibile visto l’articolo 1756 del codice civile – “Rimborso delle spese” – che recita: “Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona anche se l’affare non è stato concluso”. Quindi attenti quando firmate l’incarico perchè se non è diversamente pattuito avranno comunque diritto al rimborso delle spese.
Altro caso. Un appartamento è molto difficile da vendere perché caro e magari non è in buonissime condizioni. L’unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all’acquisto. L’agente, per non perdere l’affare, gli dice che sarebbe possibile fare una proposta d’acquisto,magari con una caparra simbolica. Il mediatore non informa il compratore che è opportuno vincolare la validità della proposta all’erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il proponente. Il proprietario accetta e firma la proposta, l’acquirente firma la conoscenza dell’accettazione, e i due sono vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l’affare non va a buon fine. Ma sia al venditore che al compratore arrivano le fatture per le provvigioni dell’agenzia.
E qui c’è da sapere che interviene in vostro aiuto l’articolo 1757 c.c “Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi”. Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Per cui è opportuno inserire nella proposta d’acquisto una condizione sospensiva vincolandone la validità all’accettazione del mutuo e solo in quel caso l’affare potrà ritenersi concluso.
Insomma tenete bene a mente:
- Verificare che la persona con cui si tratta sia effettivamente un agente immobiliare e quindi regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio (requisito indispensabile per esercitare).
- Il mediatore ha diritto alla provvigione dovuta da entrambe le parti, ma attenzione, bisogna concordare per iscritto l’entità e le relative modalità di pagamento. Indicare bene nel contratto quali sono i servizi compresi nella provvigione stabilita e quali invece non vi rientrano.
- Concordare anticipatamente il termine di scadenza del contratto e quindi la durata dell’incarico, evitando la previsione di rinnovi taciti del mandato.
- Verificare se sul contratto sia indicata la clausola “in esclusiva”: in tal caso ci si impegna a non poter concludere l’affare in proprio o attraverso altro agente, salvo pagare le penali previste. Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese.
È bene sapere, infine, che la provvigione è dovuta anche nel caso di vendita effettuata, dopo la scadenza dell’incarico, a persone segnalate dall’agente immobiliare. A tutela del consumatore e dell’Agente sarebbe buona norma prevedere che quest’ultimo, cessato l’incarico, invii al cliente un elenco di tali soggetti. Ricordarsi sempre che le eventuali caparre non devono mai essere versate all’agente, ma solo al venditore, utilizzando un assegno non trasferibile.
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